miércoles, 31 de octubre de 2012

Como Seleccionar un Local Comercial



¿Es mejor un local de esquina? ¿En el centro o en las afueras? ¿A pie de calle o en primeras plantas? ¿Qué acera de una misma calle es más comercial? ¿Cuáles son las principales barreras del mobiliario urbano?

¿JUNTOS O SEPARADOS?

La conveniencia o no de estar junto a los rivales más directos depende mucho del sector en el que se mueva el negocio a colocar, porque eso va a condicionar la relación del cliente con el acto de la compra o la contratación. En el caso de una tienda de ropa de moda, lo habitual es estar cerca a los competidores directos, porque cuando el consumidor va a comprar ese tipo de artículos, suele ir a zonas donde sabe que encontrará varios establecimientos. Lo mismo ocurre con las tiendas de decoración, de muebles o de antigüedades: al consumidor le gusta ir a una zona determinada y visitar varios establecimientos diferentes. En todos estos casos, la compra tiene un fuerte componente de impulso.

COMPRUEBA LA ACCESIBILIDAD
Analizar las vías de acceso que tiene la zona.
Validar si existen parqueaderos cercanos,
Verificar si es fácil parquear (a veces, este hecho puede establecer una diferencia crucial para la supervivencia del negocio).
Comprobar si el proveedor tiene fácil el acceso al local (tanto para él mismo como para no obstaculizar la entrada de los clientes).
Determinar si existen portales de transporte masivo cercanas o paradas de autobuses de las que conectan con zonas donde puedan estar los clientes… Estudiar este aspecto con cuidado porque a veces lo que se cree es una zona accesible, luego puede resultar que no lo es tanto porque quizás son vías de un único sentido y eso obliga a dar muchos rodeos en carro o a sobrepasar la zona varias manzanas.
Conocer los planes urbanísticos que afecten a la zona para comprobar si está previsto hacer peatonales algunas calles, cortar el tráfico, modificar el sentido de la circulación, realizar ensanches, abrir alguna boca de transporte masivo, obras urbanas en breve plazo… Todas estas acciones pueden repercutir en la marcha de un negocio.
EL SENTIDO DE LA MARCHA DEL TRAFICO
Cuando se va en carro, la teoría cambia. Se mira por sistema hacia la derecha. Pero los diferentes estudios demuestran que se mira hacia donde se realizan las maniobras, con lo cual, se tiende más a mirar hacia la izquierda
En los cruces, en función del sentido de la marcha, la tendencia es a fijarse más en los locales que se tiene en frente o en diagonal, antes que en el queda a la derecha. Esto es válido a la hora de establecer cuál de los cuatro locales en esquina de un cruce interesa más para un tipo especifico de negocio.

Por tanto hay que analizar:
Por dónde va la circulación de personas?
Por dónde va la circulación de carros?
Cuál es el sentido de la circulación de los vehículos?
Si es doble sentido la circulación de vehículos?
Fijarse de que lado de la calle es mas fácil detener y estacionar el vehículo?
Existen semáforos o pasos de peatones en la proximidad?
Hacia donde se dirige la puerta y los cristales del local?

VEÁMOSLO. El sentido de la marcha del carro es fundamental. Si es doble sentido, validar en qué lado de la calle es más fácil detener y estacionar el vehículo. Si es de un único sentido, comprobar si hay semáforos o no en el cruce. Si los hay, es importante los que están más próximos a ellos porque cuando se cierra, tanto el conductor como los acompañantes matan el tiempo observando los alrededores. Si no existe semáforo y es de sentido único, lo más seguro es que el local que queda en el sentido de la circulación antes del cruce quede oculto a la visión y a atención, las personas se fijan más en los que tienes en frente de los ojos siguiendo el sentido de la circulación. Si se puede girar en alguna dirección, también se revalorizará el local que está en la esquina hacia donde se dirige el trafico.

CRITERIOS PARA ELEGIR LA CALLE PERFECTA

Si divide, no vences.

Es importante conocer la funcionalidad de una calle. Hay vías que son muy céntricas y aparentemente muy apetecidas pero que, sin embargo, no tienen un gran movimiento comercial porque están destinadas a hacer de intersección entre distintas zonas, dividen en dos un área o son bulevares muy anchos (calle ancha con un paseo arbolado en el centro). Puede parecer que es una buena ubicación, pero los que van por una acera no tienen posibilidad de ver lo que hay en la otra. En estos casos, el consejo es situar el local en la acera donde están las viviendas para facilitar las compras de fin de semana o de horario tardío (entre las 19:00 horas y las 20:00 o 21:00 horas).

Sol solecito, caliéntame un poquito.

La circulación por una calle peatonal la gente tiende a ir inevitablemente por la zona soleada. las zonas soleadas son más comerciales que las sombrías. Ahora bien, cuidado, porque no hay producto, del tipo que sea, que resista en un escaparate donde el sol incida directamente. Ahí sería necesario poner un cristal con filtros ultravioletas, algo que puede encarecer la ya de por sí costosa luna del escaparate.

¿Hacia dónde se mira?

Cuando los peatones circulan, tienden a mirar hacia la derecha. En principio podría pensarse que en una calle de doble sentido estará en condiciones similares las dos aceras, pero siempre hay una acera que tiene más tránsito que la otra.

CÓMO SELECCIONAR EL MEJOR LOCAL

Locales en esquina:

¿Interesan siempre? Depende del tipo de actividad. Es cierto que tienen mucha más visibilidad, pero un local tiene un mayor costo en lunas, letreros, iluminación y seguridad porque tiene más fachada. Interesa especialmente en el caso de comercios que necesitan una mayor superficie de exposición, pero quizás no sea rentable para negocios que no precisan de una proyección publicitaria grande.

Atento al mobiliario urbano.

Compruebe la visibilidad del local desde todos los ángulos posibles
Verifique la visibilidad a distintas horas.
Asegurese de que no hay columnas, postes o farolas que puedan ocultar el cartel, escaparate o avisos
Verifique que los contenedores de basura tienen una ubicación que no afecta a la fachada.
Semáforos y pasos de peatones.

Un semáforo o un paso de cebra son siempre interesantes para los locales comerciales porque suponen el doble de tráfico de personas que si está 30 metros más arriba.

En planta baja.

Para un comercio o una empresa de servicios a particulares, el local tiene que estar a pie de calle y lo mejor es evitar escaleras que son contempladas como una barrera arquitectónica para muchos potenciales clientes.
Cuidado también con los sótanos, que suman metros al costo del local pero tienen poca utilidad práctica real.
En el caso de despachos o servicios a empresas, interesan más pisos intermedios habilitados como oficinas, pero siempre resultan más adecuados los pisos más inferiores, si se trata de edificios donde se combinan viviendas y locales.
Amplitud.

Tener en cuenta el principio de Stadium, es decir, “desde cualquier ángulo del local se debe ver el el resto del local”. Por eso las formas cuadradas son más atractivas que las rectangulares.

Diáfano.

Cuanto más libre de barreras y obstáculos esté el interior más fácil será amoblarlo y sacarle todo el partido. Evitar los ángulos.

Email: inmobiliarialacalera@gmail.com

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